房产知识：买二手房需要准备哪些额外的费用？

       在买二手房时都会碰到一个问题就是，除了房子本身的价钱外，还会多出很多额外的费用来买房。那么这些都是什么费用呢？再买二手房时会产生不小的首付是因为二手房比新房的首付比例很高。

       第一笔支出：定金 

       选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元。

       “定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得贷款（至于自己能否获得贷款，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。

       如果顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属。

       第二笔、首付款 

       二手房的首付款与新房有较大区别，新房能做到标准的首付水平，比如北京的首付水平是35%，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际贷款额度会缩水，首付比例就必须相应提高。

       需要根据具体的房子来确定首付，首付低的一般是次新房，高的可能是市区的超老的房子，有可能需要全款支付。

       买二手房涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。

       考虑到上面的支出，已经算不错了，不过还有更多的支出，打算买二手房的你不得不知。

       第三笔、契税 

       契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3%。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基）。

       第四笔、个税 

       当房子不是“满五唯一”时，就涉及到个税了，个税的征收标准，各地有所不同，以上海为例，当房子是普通住宅时，个税计算方式有两种：差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时，个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。

      至于两种计算方式，哪个更划算，需要根据当地楼市行情来计算，一般房价比较的城市，根据网签价计算相对划算。

       第五笔、税

       当房子是满两年的住宅时，该项税收免征，当房子未满两年时，需要征收5.65%的税，按简单计税公式计算：网签价/(1+5%)×5.65%。

       在个别热门城市，还对满两年的非普通住宅征收税，计算方式同上。

       第六笔、中介费 

       中介费并无定数，由市场决定，通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例，其标准中介费是2%，特殊的会上浮10%，再加上0.5%的担保费用。总的费用是2.5%-2.7%之间。

       这笔费用分担比例，也需要根据当地的行情来确定，行情好的城市一般购房者承当的更多，北京这边很多中介给业主报的是“到手价”，这种情况下，中介费往往由购房者全额承当。

       第七笔、首笔月供

       买二手房就是买现房，贷款下来很快，首次还款会很快到来，这笔钱你要准备好。

       第八笔、物业费

       物业交割完毕后，你一般需要补齐一年的物业费。

       第九笔、装修费、小额费用

       装修费可多可少，需要你自己决定，不过正常情况下，刚需装一套房子也得10-30万左右。

       一些小额费用

       从实际操作来看，这些费用的名称不确定，但大致如下：

       权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费（办贷款需要）。这些费用加在一块，应该不到万元。

       以上就是小编为大家总结的关于二手房的知识。